随着物业行业的发展，逐步分化出不同的物业管理服务类型。主要分为商业物业、住宅物业、行政物业和工业物业，其中商业物业和住宅物业是主要类型。

未来几年，物业行业的一个发展趋势主要是以下这几个方向：

住宅物业仍会以自建自管为主

住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主。由于目前房地产开发的利润远远超出物业服务的利润，在加上消费者在购房的决定因素中物业服务的比重逐步提高、中海、万科等较有影响的物业公司收缩项目的示范作用，住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强。在全国100强物业管理企业中，62%的企业由开发商设立。考虑存在大量的项目公司，全国物业管理企业平均水平此数值会更大，保守估计会达到70%以上。尽管《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理物业，然而物业综合性、复杂性、专业性的特点，导致业主自管实践不可能成为一种主流模式。所以，住宅物业仍会以自建自管为主。

住宅物业行业集中度将逐步提升

市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业。目前物业管理公司普遍规模偏小，行业集中度低。国内规模最大的前三家物业管理企业的管理面积仅占总物业管理面积的0.58%。上海物业管理公司2563家，平均每家管理不足10万平方米；深圳物业管理机构1029家，平均每家管理项目5.1个，管理面积24万平方米。随着我国物业管理企业逐步走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度将逐步提升；一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会淘汰规模小的公司，这也有利于促进行业集中度的提升。

商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧

高端商业物业具有良好的盈利性，市场吸引力高；高端物业项目的客户对物管企业的专业能力、服务理念、人才、品牌等方面都提出了较高的要求；由于物业所有权的转移，或开发商出于对物业价值的考虑，物业管理市场最终将走向由市场和客户进行选择。市场和客户选择的结果必将使市场竞争加剧，促进物业管理品牌化、规模化的发展，从而提高行业集中度。现有优势企业会凭借其自身的竞争能力，在增量物业管理市场中争取更多市场份额。

商业物业的全价值链经营业务会进一步增加

资产管理、物业经营、物业顾问等业务的高盈利性会对开展商业物业的公司具有很强的吸引力；另一方面，开展商业物业的公司一般具有较强的资本实力和较好的人力资源，其主要服务对象也具备对于物业全价值链经营的潜在要求，所以开展商业物业的公司对物业全价值链经营具备良好的匹配度。这样从物业行业的发展来看，一些先进的商业物业企业在立足于物业管理的同时积极地拓展物业经营、物业顾问等多个业务环节，形成物业管理的全价值链经营，以充分发挥协同优势，更好的满足客户需求。

物业服务的专业化程度加强

行业将会涌现实力强大的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。目前众多物业管理公司采用一体化的管理格局，设有属于自己的若干专业的分公司或部门，形成独具特色的“小而全”的企业。它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成本较高，这些使“小而全”的物业公司经营运作较为困难。是必发挥一己之长，放弃“全”的形式，形成物业行业的专业服务商。这些服务商利用其规模优势降低成本又刺激了“大而全”的公司将自己的某些业务交与专业服务商。使“大而全”的公司全力做“大”。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。

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